Межевание позволяет определить, где на самом деле проходят границы участка, какова его площадь и форма. Ведь то, что написано в правоустанавливающих документах, может существенно отличаться от действительности.
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Роскадастра.
Эта информация может отсутствовать, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение президента Правительству РФ от 11 августа 2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Посмотреть, проведено межевание или нет, можно в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если сведений о координатах границ нет в реестре, в выписке будет особая отметка: «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости можно заказать на сайте Роскадастра и за считанные минуты получить сведения.
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу или кадастровому номеру. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Межевание участка необходимо для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана, но оно станет необходимо, если в планах:
— разделить один участок на несколько;
— объединить несколько участков в один;
— узаконить площадь земли;
— уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями);
— восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах);
— взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита);
— купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию).
Алгоритм действий при подготовке межевания:
— подготовить документы на земельный участок;
— заключить договор на проведение работ по межеванию;
— кадастровый инженер проводит межевание;
— подача актуальных документов в Росреестр.
Самостоятельно провести работы по межеванию нельзя — этим могут заниматься только кадастровые инженеры. Идеально, если работы проводит специалист профильного ведомства — Рос-кадастра. В Роскадастре исключены мошеннические схемы, ошибки, несоответствие с требованиями закона.
Каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Кадастровые работы будут осуществляться кадастровым инженером по договору подряда.
